Глоссарий недвижимости

– Доверенность – это письменный документ, должным образом подписанный и заверенный человеком, уполномочивающий агента действовать от его имени в пределах, указанных в документе.

– Построенные до Второй мировой войны, довоенные дома обычно имеют большие и широкие комнаты и часто оснащены каминами, паркетными полами, высокими потолками и декоративным молдингом.

– Договор, также известный как соглашение о покупке и продаже, представляет собой письменное соглашение между продавцом и покупателем, в котором покупатель соглашается купить определенную недвижимость, а продавец соглашается продать её на условиях и по условиям, изложенным в документе.

– Залог – это обеспечение, предоставляемое в обмен на заем, оно может быть изъято кредитором, если заем не выплачивается.

– Фактическая цена продажи после успешного продвижения и продажи дома продавцом через выбранного им агента. Сделка передается третьей стороне, компании по релокации, для закрытия, и гарантированное предложение изменяется или модифицируется.

– Ипотека с баллонным платежом – это ипотека, при которой остаточная сумма долга остается в конце срока.

– Ипотека, при которой покупатель соглашается выполнить обязательства существующего кредитного соглашения, которое продавец имеет с кредитором. Принимая ипотеку на себя, покупатель лично несет ответственность за выплату основного долга и процентов. Первоначальный ипотекодатель должен получить письменное освобождение от ответственности, когда покупатель принимает первоначальную ипотеку.

– Ипотечный брокер – это специалист по недвижимости, представляющий несколько банков, желающих выдавать ипотеки. Этот человек встречается с клиентом, помогает в оформлении заявки на ипотеку и занимается процессом ипотеки от имени заемщика и банка. Как правило, ипотечный брокер получает плату от банка за эту услугу.

– Клаузула в договоре или предложении, в которой указано, что продавец не будет ремонтировать или исправлять какие-либо проблемы с объектом недвижимости. Также используется в объявлениях и маркетинговых материалах.

– Капитальное улучшение – это постоянное улучшение недвижимости, которое, как правило, увеличивает срок службы и стоимость объекта.

– В отличие от кооперативов, кондоминиумы принадлежат напрямую как реальное имущество, при закрытии сделки покупатель получает свидетельство о праве собственности на кондоминиум, каждый владелец получает счета напрямую и несет ответственность за индивидуальные платежи по налогу на недвижимость и ипотечные платежи, если таковые имеются, общие расходы на обслуживание и содержание объекта выставляются владельцам ежемесячно.

– Клаузула об отмене – это положение в договоре аренды или другом контракте, которое дает одной или нескольким сторонам договора право прекратить обязательства сторон по договору в случае наступления обстоятельства или условия, указанного в клаузуле.

– Конверсия – это изменение характера или статуса собственности. Например, здание с арендными квартирами может быть преобразовано в кооператив или кондоминиум. Коммерческое здание-лофт может быть преобразовано в кондоминиумы.

– Обычно кондоминиумом называют жилой кооператив, который функционирует по правилам “кондоминиума” (альтернативно, этот термин относится к гибридной форме собственности кооператива/кондоминиума, предназначенной для защиты доходов, например, от коммерческих помещений, принадлежащих зданию).

– Кооператив – это корпорация, владеющая зданием. Покупатели получают акции в корпорации и собственническую аренду на свою квартиру.

– Квартиры-кооперативы составляют примерно 70% всей недвижимости в Манхэттене, принадлежащей жильцам. Вместо покупки квартиры напрямую, покупатель кооператива приобретает определенное количество акций в корпорации. Эти акции дают покупателю право на заключение специального арендного договора, который подтверждает право покупателя занимать конкретную квартиру. Арендаторы/акционеры кооператива ежемесячно оплачивают содержание в зависимости от количества акций для покрытия налогов на недвижимость, ипотеки здания, зарплат сотрудников и общего содержания здания.

– Кредит на финансирование обеспечивается личным имуществом. Акции и аренда кооперативной корпорации составляют такое личное имущество. Агенты по недвижимости часто называют эти кредиты ипотеками, хотя технически это не так.

– Лофт-здания с большими открытыми пространствами и высокими потолками обычно находятся в бывших коммерческих производственных и офисных районах. В результате они более распространены в центре Манхэттена и в некоторых районах Бруклина, хотя во всем городе строится множество новых квартир в стиле лофт.

– Налог на перепродажу – это налог, взимаемый кооперативом или кондоминиумом с покупателя или продавца при передаче права собственности.

– Невыполнение обязательств – это действие либо со стороны покупателя, либо со стороны продавца, которое нарушает контракт купли-продажи и порождает право на требование возмещения ущерба.

– Среди наиболее доступных вариантов жилья в Нью-Йорке, низкие здания – это пяти- или шестиэтажные здания, обычно без лифтов или консьержей и с небольшим количеством удобств, если вообще какие-либо есть.

– Обременение – это юридическое ограничение или право на имущество, в результате которого владелец не может свободно распоряжаться им.

– Обслуживание – это ежемесячный взнос, уплачиваемый арендаторами/акционерами кооператива для покрытия операционных расходов здания, налогов на недвижимость и обслуживания долга по ипотеке здания.

– Листинг – это термин, используемый брокерами для обозначения квартиры, выставленной на продажу после того, как она была занесена брокером в их систему.

– Ограничение права собственности – это ограничение, наложенное в документе о передаче права собственности с целью ограничения использования имущества.

– Одобрение совета директоров – это условие в уставе кооператива, требующее от продавца получения одобрения совета директоров в качестве предварительного условия для передачи акций или, в случае кондоминиума, получения отказа от права первого отказа.

– Основные средства – это личное имущество, прикрепленное к земле или улучшениям таким образом, чтобы стать частью недвижимого имущества.

– Оценка – это чрезвычайный платеж, требуемый правлением директоров кооператива или кондоминиума для осуществления капитального улучшения или предоставления какой-либо другой существенной услуги, на которую в резервном счете недостаточно средств.

– Оценщик – это профессионал, который предоставляет мнение о стоимости. Обычно оценка проводится от имени банка в процессе оценки стоимости недвижимости для ипотеки. Цель оценки – убедиться, что недвижимость, обеспечивающая заем, имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать требованиям банка.

– Памятник архитектуры – это статус, присваиваемый зданию, который ставит его под защиту в целях сохранения.

– Письмо обязательства – это письмо, выданное кредитующим банком, которое юридически обязывает его предоставить средства в соответствии с указанными условиями, согласно письменным терминам и условиям.

– План предложения, также известный как проспект, – это документ, выпускаемый спонсором в процессе преобразования здания в кооперативное или кондоминиумное владение (или разработки нового здания). Его цель – полное раскрытие всех данных, актуальных для оценки инвестиций в недвижимость.

– Сборы, которые ипотечные компании взимают с покупателей в момент подачи письменного заявления о кредите; например, сборы за получение кредитных отчетов заемщика, сборы за оценку недвижимости и специфические сборы кредитора.

– Получатель права собственности – это сторона, которой передается право собственности на недвижимость.

– Построенные после Второй мировой войны, послевоенные здания предлагают просторные, хорошо спланированные квартиры с L-образными гостиными, широкими панорамными окнами, хорошими гардеробными и кондиционером. Они редко превышают 20 этажей.

– Пункт о досрочном погашении – это пункт в ипотечном договоре, который предоставляет заемщику привилегию погасить ипотечный долг до наступления срока его уплаты.

– Пункты – это плата, уплачиваемая банку в обмен на выдачу ипотеки. Обычно они рассчитываются как процент от суммы займа.

– Новые в винтажном стиле, современные башни предлагают панорамные виды с очень высоких этажей, с окнами от пола до потолка и современными системами и удобствами.

– Справедливая рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую может принести объект при его продаже на открытом рынке в течение разумного времени, при условии, что и покупатель, и продавец осведомлены о текущих рыночных условиях и никто из них не находится под давлением.

– Сервитут – это право на использование земли/недвижимости, принадлежащей другому лицу, которое предоставляет владельцу права определенного использования или наслаждения.

– Сертификат на заселение (“СО”) – это документ, выданный государственным органом, подтверждающий, что здание готово и пригодно для проживания (также известен как “Временный сертификат на заселение” или “TCO”).

– Совместное брокерское соглашение – это договоренность между двумя брокерскими компаниями о совместном использовании списков и комиссионных, обычно это используется, когда один из брокеров является эксклюзивным агентом по продаже для продавца, а другой брокер представляет покупателя.

– Строительные нормы и правила – это регламенты, установленные государством или муниципальным правительством, которые детализируют структурные требования к зданию.

– Условие – это соглашение, включенное в акт о передаче права собственности, которое обещает совершить или не совершить определенные действия, а также предписывает определенные способы использования или неиспользования недвижимости.

– Устав – это правила, по которым функционирует кооперативная корпорация или ассоциация кондоминиумов.

– Чистая стоимость – это активы минус обязательства. Ликвидная чистая стоимость (то, что можно быстро конвертировать в наличные) – на чем сосредотачиваются кооперативы.

– Эксклюзивное право на продажу – это соглашение между брокером и продавцом, которое назначает брокера единственным представителем продавца. По этому соглашению комиссия брокеру выплачивается даже если объект продается непосредственно владельцем.

– Эксклюзивный договор аренды – это договор аренды, выданный кооперативной корпорацией каждому владельцу единицы, устанавливающий право на занятие определенной квартиры в соответствии с политикой, установленной зданием.

– Эскроу – это механизм, с помощью которого деньги (задаток или первоначальный взнос) удерживаются в доверительном управлении одним лицом для другого с целью обеспечения выполнения соглашения. Как правило, при продаже жилой недвижимости адвокат продавца выступает в качестве “агента эскроу” для аванса, который обеспечивает сделку до закрытия.