被“锁定”与观望：低利率如何冻结房地产市场
被“锁定”与观望：低利率如何冻结房地产市场
美国房地产市场正面临持续的住房短缺，而其中一个关键原因就是所谓的“锁定效应”。在疫情期间获得超低利率按揭贷款的房主，即使在市场需求上升的情况下，也不愿意出售他们的房屋。这种犹豫导致库存紧缩，房价上涨，并正在重新塑造 2025 年房地产买卖的格局。
锁定效应：悄然改变市场的无形力量
到 2025 年，美国房地产市场正在受到一种无形力量的影响——“锁定效应”。这一术语指的是那些在 2020 至 2021 年间锁定了历史性低利率的房主，如今面对超过 6.5% 的当前按揭利率，不愿意放弃原来的贷款条件出售房屋。相比之下，保留原房产显然更为经济划算，从而导致市场上房源严重短缺。
疫情时期的超低利率如何冻结了房地产市场
要理解为何如此多的房主感到“被困”在自己的家中，我们需要回顾 COVID-19 疫情初期。2020 年，美国联邦储备系统大幅下调利率以刺激经济，导致按揭贷款利率跌破 3%，创下历史新低。数以百万计的美国人通过购房或再融资将这些利率锁定。据 Redfin 数据显示，目前超过 80% 的按揭持有者的利率低于 4%。对他们来说，如今出售房屋意味着接受几乎翻倍的利率，导致月供大幅上升。因此，许多人选择原地不动。
低库存，高房价：供应紧张持续恶化
这种不愿出售的趋势直接导致了市场库存的急剧下降。美国全国房地产经纪人协会报告称，截至 2025 年，市场上的活跃房源仍比疫情前低约 30%。与此同时，购房需求依然强劲，尤其是来自千禧一代和 Z 世代的首次购房者。供需失衡使得房价居高不下，尽管购房的可负担性不断下降。奥斯汀、夏洛特和圣地亚哥等热门城市的房价仍在上升，即使融资成本变高。
适应房地产市场的新常态
买卖双方正在重新调整他们的策略。选择出售的房主通常会以较高的价格挂牌，因为他们知道竞争激烈。一些人则选择出租而不是出售，进一步减少了可用房源。购房者方面，许多人转向新建住宅，开发商通过提供如利率减免等优惠措施来吸引客户。还有人扩大购房搜索范围至负担能力更强的郊区或乡村地区，而部分人则干脆推迟购房，等待利率下降。
超越住房：锁定效应对整体经济的连锁反应
锁定效应不仅是房地产的问题，它还影响着整个经济。人们搬家的频率减少，导致职业流动性下降，使得员工更难因更好的工作机会而异地搬迁。与房地产相关的行业——如搬家公司、房屋检查员、承包商和中介公司——也面临业务放缓。首次购房者尤其困难重重，因为现有房主不急于出售。政策制定者正开始探讨解决方案，例如为卖方提供税收抵免，或是推出“可转移按揭贷款”制度，使人们能将原有低利率沿用到新房。
接下来会怎样？市场还能重新活跃吗？
总之，锁定效应是 2025 年美国房地产市场的关键影响因素之一。它使数百万套住房无法进入市场，推动房价上涨，并限制了买卖双方的选择空间。除非利率显著下降或推出新的政策工具，许多房主可能将继续原地不动——进一步减缓市场流动性并加剧供需紧张。目前的挑战是：如何打破僵局，恢复房地产生态系统的平衡。
John Doe
State of Florida
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